Subsidenza: di cosa si tratta e quali effetti può avere sugli immobili

La subsidenza è il fenomeno per cui il suolo, in seguito a cause che possono essere naturali o provocate dall’intervento umano, inizia a cedere e ad abbassarsi. Se questo avviene al di sotto di una costruzione è importante riconoscerne subito i segni, in modo da poter agire al più presto evitando il verificarsi di problemi e criticità. Una premessa prima di continuare: qui non si vuole fare allarmismo, la subsidenza si sviluppa generalmente in un arco di tempo piuttosto lungo e si manifesta molto gradualmente, lasciando quindi tutto il tempo necessario per riconoscerla e prendere le misure necessarie. Detto questo, i proprietari di immobili – specialmente se situati in zone in cui simili fenomeni si sono già manifestati in passato – dovrebbero saper riconoscere i segni di questi movimenti del terreno, così da prevenire anche quei piccoli danneggiamenti che una volta sommati vanno a ridurre il valore complessivo della casa.

I primi segni della subsidenza

1. Avvallamenti e pozzanghere

Essendo il terreno il diretto interessato, i primissimi segni possono essere individuati su di esso. Se attorno all’abitazione iniziano a comparire lievi depressioni nel terreno che qualche anno fa non erano presenti (la formazione di pozzanghere aiuta a notarle), vale la pena tenere il fenomeno in considerazione. Le pozzanghere che perdurano a lungo possono indicare anche problemi di drenaggio del suolo, situazione che può a sua volta comportare effetti di subsidenza – più avanti entreremo nel dettaglio.

2. Deformazioni del pavimento

Negli stabili di vecchia costruzione può accadere che i movimenti del suolo si riflettano sui pavimenti del piano terra o rivestimenti esterni, con deformazioni, perdita del livellamento e, alla lunga, formazione di crepe.

3. Battiscopa che si separano da muri e pavimenti

Se iniziano a crearsi fessure tra i battiscopa e le superfici è possibile che si stia verificando una deformazione strutturale. Notare che se i battiscopa sono realizzati in legno potrebbe benissimo trattarsi di un falso allarme: semplici variazioni di umidità dell’aria potrebbero averli fatti gonfiare o ritrarre provocandone il distacco.

4. Crepe nei muri

Il più evidente tra i segnali, le crepe possono presentarsi in molteplici tipologie, ciascuna da considerare e trattare in modo diverso (dedicheremo all’argomento un articolo a parte, per poterlo approfondire). In generale quelle che fanno pensare alla subsidenza sono quelle di una certa larghezza (uno o due centimetri) e che sono individuabili sia dall’interno sia dall’esterno: queste possono essere di tipo strutturale, indicando quindi l’azione di forze consistenti sulla muratura.

5. Porte e finestre che si incastrano

Negli edifici moderni non accade mai, ma quelli realizzati con materiali e tecniche di costruzione datati avviene facilmente: se la struttura dell’edificio si assesta diversamente dal proprio stato originario accade che stipiti, davanzali ecc. si inclinino e si disallineino leggermente, facendo incastrare finestre e porte.

Sono tutti segni che possono indicare movimenti del suolo, per cui al loro manifestarsi sarebbe previdente richiedere un controllo da parte di professionisti, che potranno rilevare un inizio di subsidenza (o altri fenomeni analoghi) o al contrario rassicurarvi nel caso in cui si sia trattato di un evento occasionale.

Cause della subsidenza  

I cedimenti del suolo noti come subsidenza tendono a verificarsi in corrispondenza di determinati fattori, alcuni di origine naturale e altri derivanti da attività umane.

Le cause naturali possono essere legate alle variazioni di umidità del terreno (la presenza di acqua lo ammorbidisce e ne favorisce la compressione, mentre i periodi di siccità provocano ritrazioni, spaccature e formazione di cavità interne), oppure a processi tettonici o di trasformazioni chimico-fisiche di sedimenti sotterranei (in questi casi le scale temporali sono però particolarmente lunghe).

L’azione dell’uomo può accelerare o addirittura determinare lo svilupparsi di questi cedimenti. Per esempio gli agglomerati di costruzioni vanno ad aggiungere del peso sul terreno – anche milioni di tonnellate di materiale nei casi delle città – che può influire sullo stato del suolo, se esso è predisposto. Lo sfruttamento eccessivo delle falde acquifere è un altro fattore decisivo per l’indebolimento del suolo (l’intera città di Shanghai ha dovuto interrompere totalmente l’estrazione di acqua dal proprio sottosuolo proprio per questo motivo). Analogamente, anche l’estrazione di petrolio e gas può avere gli stessi effetti, a seconda delle tecniche utilizzate.

Rimedi

La prevenzione purtroppo non è sempre possibile, poiché come abbiamo visto le cause sono difficilmente controllabili; l’ideale ovviamente sarebbe prendere misure preventive già in fase di costruzione. Quando ci si trova ad essere proprietari di uno stabile soggetto a subsidenza ci sono, fortunatamente, diverse possibilità di intervento efficaci.

La soluzione più utilizzata fino a un po’ di tempo fa consiste nel rinforzare e consolidare le fondamenta. Come si intuisce, si tratta di un procedimento non semplice, che comporta lavori piuttosto lunghi e costosi, benché alcune tecniche recenti la rendano meno invasiva. Oggi il sistema più semplice da attuare, e spesso ugualmente efficace, consiste nell’iniezione di resina espandente nel terreno al di sotto dell’edificio: il materiale andrà a riempire i vuoti presenti nel sottosuolo e al contempo si trasformerà in una base di appoggio ben più solida del semplice terreno.

L’importante è sempre agire tempestivamente, poiché prima si interrompono i movimenti indesiderati minori saranno i danni alle superfici o peggio alla struttura, che andrebbero ad intaccare in modo permanente il valore dell’abitazione.

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