Calcolo metri quadri: cosa occorre sapere

Il calcolo della superficie di un immobile risulta indispensabile in una quantità di situazioni, dalla compravendita ai conteggi per le tasse. Vediamo cosa occorre sapere, in particolare quali superfici includere nel calcolo e come districarsi tra la nomenclatura.

calcolo metratura casa

Superficie e documentazione

Iniziamo con le buone notizie: la metratura dell’immobile, insieme a molti altri dati che possono essere utili per adempimenti e pratiche varie, è riportata nella visura catastale. Da qualche anno a questa parte non occorre più fare la fila agli uffici del catasto per averla, la si può infatti richiedere direttamente online ricevendola via e-mail. Se la visura è aggiornata sarà presente anche la superficie ai fini Tari.

Talvolta capita che nel corso del tempo avvengano delle modifiche o siano commessi degli errori: a tal proposito il fisco indica che “in caso di incoerenza tra la planimetria e la superficie calcolata, i contribuenti potranno inviare le proprie osservazioni, attraverso il sito dell’Agenzia, e contribuire quindi a migliorare la qualità delle banche dati condivise tra Fisco ed enti locali”. Inoltre può capitare che in visura non siano presenti né la planimetria né i dati relativi alla superficie: questo riguarda in genere i fabbricati più vecchi, registrati al catasto durante le prime fasi del censimento edilizio. In questo caso il proprietario può presentare una dichiarazione di aggiornamento (procedura Docfa), che è obbligatoria nel caso vi fosse l’intenzione di vendere l’immobile.

Sistemi di calcolo

Qui l’argomento si fa delicato, in quanto la superficie può essere calcolata secondo diversi criteri e quindi produrre apparenti discrepanze. Facciamo quindi chiarezza sui sistemi usati normalmente:

I metri quadri calpestabili rappresentano forse il metodo di calcolo più immediato, che in genere si può eseguire senza troppe difficoltà: si misurano le dimensioni interne delle varie stanze e si sommano le aree, escludendo quindi dal calcolo le superfici su cui poggiano i muri. Inoltre non si deve tenere conto di balconi, terrazze e giardini. Questo valore ci dà dunque un’idea piuttosto precisa di quale sia lo spazio effettivamente utilizzabile: è utile da sapere quando si sta valutando un possibile acquisto, chiedendo se necessario al venditore di specificare se la superficie indicata nell’annuncio si riferisce a metri quadri calpestabili, metri quadri totali (che includono tutte le superfici, muri compresi) o superficie commerciale.

La superficie commerciale (indicata anche come SCV – Superficie Commerciale Vendibile) è invece un criterio che non indica direttamente una dimensione fisica, bensì rappresenta uno dei parametri a cui attenersi per calcolare il valore di mercato dell’immobile. La si ottiene mediante una formula che tiene conto sia dell’ampiezza delle superfici sia della loro tipologia e destinazione d’uso. Nonostante le tabelle per eseguire il calcolo siano facilmente reperibili è vivamente consigliato rivolgersi a un professionista, non solo per via della relativa complessità, ma anche perché i riferimenti normativi possono cambiare con il tempo, aumentando le possibilità di errore se non si è pratici dell’argomento.

Consigli per le compravendite

Dal momento che la metratura è fondamentale per determinare il valore di una casa, è importante prestare particolare attenzione a cosa viene effettivamente misurato. Alcuni venditori non specificano se la loro indicazione si riferisca alla superficie calpestabile o ad altro, oppure includono nel totale dei locali privi di abitabilità o non ancora completati.

A livello architettonico si prende spesso in considerazione la superficie totale, comprensiva di muri e altre strutture, per cui si tratta di un dato che può essere fuorviante se stiamo cercando di valutare quanto una casa sia spaziosa.

È importante non solo essere scrupolosi quando si acquista, ma anche essere precisi se si vuole vendere: se dichiarate che il vostro immobile misura 200mq basandovi sulle planimetrie del costruttore, ma il geometra chiamato dall’acquirente calcola 160mq calpestabili è facile che perderete la vendita, passando magari per disonesti.

Sono tutte ragioni in più per affidarsi a consulenti esperti per le trattative immobiliari: RIMit per ogni immobile che gestisce produce una perizia di stima certificata, che mette entrambe le parti al sicuro da sorprese e conseguenti contenziosi.

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