Come funziona il mercato immobiliare: meccanismi di regolazione

In ogni mercato esistono delle precise dinamiche che ne determinano il funzionamento e che possono aiutare a prevederne l’andamento. Vediamo quali sono i principali meccanismi economici che agiscono sulle fluttuazioni del settore immobiliare.

Regolazione di base del mercato

Partendo dal presupposto che, nei paesi sviluppati, il mercato immobiliare è costituito per il 98% da immobili già esistenti e per il restante 2% da unità di nuova costruzione, le sue regolazioni avvengono secondo il meccanismo economico basato su stock (ovvero quantità esistente) e flussi (che determinano l’incremento o il calo degli stock nel corso del tempo)

I grafici di seguito spiegano come questo funziona nel concreto: a sinistra la quantità di unità immobiliari disponibile (stock), a destra il flusso di nuove unità. Ci sono quattro passaggi fondamentali per quanto riguarda la regolazione. Innanzitutto i prezzi iniziali, in situazione di equilibrio (P0), sono determinati dall’incontro tra la disponibilità dello stock (DS0) e la domanda di immobili (D). Il prezzo così stabilito viene convertito nel valore di investimento (V0) che troviamo nel secondo grafico, il quale indica sostanzialmente quanto sia profittevole intraprendere l’avvio di nuove costruzioni. L’incrocio di questo valore con l’andamento dei costi di costruzione (CC) determina il flusso relativo alle nuove costruzioni (NC0). Queste nuove costruzioni verranno così aggiunte allo stock, che aumentando provocherà un leggero spostamento verso destra di DS.

Contrazione e rivalutazione

Quali sono le conseguenze di un calo dei prezzi? Supponiamo che parte degli immobili esistenti perdano valore per il normale deterioramento, fino a diventare invendibili: lo stock subirà una contrazione, ovvero DS0 si sposterà a sinistra (DS1). Questo implicherà un aumento di prezzo per gli immobili ancora sul mercato, infatti seguendo la curva della domanda vediamo che P0 aumenta diventando P1. Per quanto riguarda i flussi, l’aumento di prezzi fa sì che gli investimenti diventino più profittevoli, ecco quindi l passaggio da V0 a V1. Un maggior numero di nuovi immobili verrà realizzato e immesso sul mercato (da NC0 passiamo a NC1) e lo stock tornerà in equilibrio (da DS1 a DS0).

Aumento o diminuzione della domanda

Quando si verifica un aumento nella domanda (ossia la curva D0 diventa D1) ci sono due effetti piuttosto prevedibili: nell’immediato i prezzi aumenteranno (DS0 non è ancora cambiato) ma conseguentemente aumenterà anche l’offerta, sotto forma di nuove costruzioni: la disponibilità dello stock aumenterà del necessario (intervallo DS) a far incontrare la nuova domanda D1 con i normali prezzi di mercato.

Il medesimo meccanismo funziona anche in modo inverso: se la domanda cala vi sono meno investimenti, quindi minor flusso di nuovi immobili e con il tempo una riduzione dello stock.

Variazione dei costi

Partiamo stavolta dal grafico a destra, nel quale passiamo da CC0 a CC1 ipotizzando un aumento dei costi di costruzione, magari per motivi esterni. I costruttori ridurranno la quantità di cantieri, iniziando ad essere più selettivi nei propri investimenti, oppure alcuni di essi usciranno dal mercato. NC0 diventa NC1: minor numero di nuove costruzioni.
Osservando lo stock, questo si traduce in una sua riduzione (da DS0 a DS1) e a un aumento dei prezzi, che come sempre seguono la curva della domanda.

Anche in questo caso si tratta di una dinamica che può manifestarsi anche in modo inverso: se gli investimenti risultano più attraenti per i costruttori vi sarà un aumento nei volumi e una riduzione dei prezzi.

Questi sono i meccanismi di base che in linea di massima regolano l’andamento del mercato e i suoi cicli. La complessità nel fare previsioni sta nel fatto che fattori come la domanda di immobili e la convenienza degli investimenti sono facilmente influenzabili da una moltitudine di eventi esterni: andamento generale dell’economia, mutamenti nella tassazione, variazioni demografiche e situazioni all’estero, solo per citare i più immediati e visibili.

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