La ripresa del mercato immobiliare: a che punto siamo?

Secondo quanto risulta dai dati relativi all’ultimo anno (2019) raccolti da ISTAT e dall’Agenzia delle Entrate, sembra che il mercato immobiliare si trovi all’inizio di un possibile percorso di ripresa. Ma non tutti i dati sono incoraggianti, e il nostro Paese rimane ancora piuttosto indietro rispetto al resto dell’Unione Europea.

Andamento mercato immobiliare

È necessario premettere che i segnali di ripresa di cui si parla sono ancora piuttosto timidi: al momento l’evoluzione positiva sembra riguardare solamente le grandi città e appare limitata a contesti specifici. Per esempio gli immobili residenziali hanno registrato un aumento relativo al volume di compravendite (+5,91% nella prima metà di quest’anno), il quale tuttavia non è stato accompagnato da una significativa risalita dei prezzi: questi infatti risultano saliti solo per le abitazioni di nuova costruzione (+1,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente) mentre per gli immobili preesistenti si nota, al contrario, una discesa pari all’ 1,3%. I livelli pre-crisi, del resto, sono ancora decisamente lontani: secondo l’indice dei prezzi della abitazioni (IPAB, consultabile qui), rispetto al 2010 i prezzi di oggi sono diminuiti del 17,2%. In questo arco di tempo si può notare una sola risalita dei prezzi in corrispondenza del periodo 2014-2015, durante il quale vi è stato una parallelo aumento dei volumi: questo porta a pensare che solo un incremento della domanda possa condurre a una concreta risalita di prezzi (non tutti i Paesi europei che hanno superato la crisi hanno dovuto affidarsi a questo meccanismo).

A proposito del resto dell’Europa, la ripresa è ormai del tutto evidente e perfino quei Paesi che non hanno ancora del tutto superato la crisi si sono inseriti in un trend positivo (per esempio Spagna, Francia e Regno Unito). Solo la Svezia ha registrato un calo recente (nel 2018), ma va detto che si tratta di un mercato immobiliare che stava crescendo ininterrottamente da 10 anni. Il contesto immobiliare più solido in Europa, quello tedesco, non è stato praticamente toccato dalla contrazione e ha sempre visto i propri prezzi salire in modo costante.

La debolezza del settore in Italia sembra a questo punto dovuta a una concomitanza di problemi strutturali: in primis la generale ripresa economica che rimane debole (con le conseguenti difficoltà nell’attirare investimenti dall’estero), ma anche l’invecchiamento della popolazione e il deterioramento del patrimonio immobiliare stesso (abbiamo infatti visto che la caduta dei prezzi è imputabile alle case esistenti, mentre per gli immobili nuovi continuano a reggere). I tassi di interesse ai minimi storici non sembrano essere un incentivo sufficiente, dal momento che anche l’erogazione di mutui è in calo e ci troviamo in una sorta di paradosso in cui acquistare è più conveniente che mai, i potenziali acquirenti ci sono (almeno un milione di famiglie), ma la situazione non si smuove.

Chiudiamo con alcune note più incoraggianti: tempi di compravendita, canoni di affitto e grandi città.
La velocizzazione dei tempi di compravendita è assodata, con una media di 122 giorni – ovvero una tempistica simile a quelle precedenti alla crisi.
I canoni di affitto sembrano in salita, per lo meno nelle grandi città e nelle località turistiche, dove la formula dell’affitto breve si sta consolidando.
Le agevolazioni fiscali pensate per ridare vita al mercato riescono se non altro a tamponare gli effetti delle tasse introdotte nel pieno della crisi (IMU prima fra tutte). Va detto che da questo punto di vista la costante incertezza politica non aiuta, soprattutto nell’ottica di investimenti a lungo termine.
Come abbiamo accennato all’inizio, i grandi capoluoghi si stanno avventurando in una fase di ripresa: se questa riuscirà a trainare le altre zone sarà da vedere con il tempo.

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