Mutuo prima casa: le novità del 2020

Pignoramento e rinegoziazione: è su questi due punti che troviamo le novità più rilevanti in materia di mutui nell’ultimo decreto fiscale. Da quest’anno, infatti, viene estesa la tutela del debitore rispetto alla possibilità di pignoramento: fino allo scorso anno la prima casa era al riparo di tale procedura nel caso in cui il creditore fosse l’Agenzia delle Entrate, nel 2020 è possibile scongiurarla anche quando il debito è stato contratto con una banca.

La rinegoziazione del mutuo

Il debitore che si trovi in uno dei casi che prevedono il pignoramento e la vendita all’asta può ora presentare al Giudice una richiesta per la rinegoziazione del mutuo: tale strada è percorribile per i pignoramenti che sono stati avviati tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019. La rinegoziazione può essere utile nei casi in cui le condizioni del mutuo risultino svantaggiose per il contraente (per esempio un elevato tasso fisso).

I requisiti

Per poter accedere alla possibilità di rinegoziazione, il debitore e l’immobile devono soddisfare alcuni requisiti:

  • L’immobile oggetto di pignoramento deve essere la prima casa del debitore (quindi l’unico immobile che possiede e nel quale risiede abitualmente)
  • Il debitore deve essere una persona fisica che mediante il mutuo abbia acquistato la casa per esigenze personali, non relativamente ad una attività imprenditoriale
  • L’unico creditore deve essere la banca: la rinegoziazione non è applicabile se nella procedura sono intervenuti altri soggetti (a meno che con questi non venga trovato un accordo in base al quale rinunciano a parteciparvi)
  • Il debito deve essere relativo ad un mutuo con garanzia ipotecaria e complessivamente non deve superare i 250.000€; deve inoltre essere già stato rimborsato almeno il 10% del prestito

La procedura

Chi soddisfa i requisiti può presentare istanza per la rinegoziazione: attualmente il termine massimo per la richiesta è il 31 dicembre 2021. In fase di rinegoziazione vi sono alcuni parametri da rispettare, in primis l’importo offerto dal debitore che non può essere inferiore al 75% dell’ultimo prezzo di base d’asta stabilito dal perito del Tribunale (se il debito residuo fosse inferiore a tale importo, il debitore dovrà rimborsare l’intera somma rimanente insieme agli interessi). Il rimborso deve inoltre avvenire entro un massimo di 30 anni, e in ogni caso entro il raggiungimento dell’età di 80 anni del debitore. Infine, le spese giudiziarie sono a carico del debitore.

Va tenuto presente che dal momento di presentazione dell’istanza la banca ha a disposizione tre mesi di tempo per stabilire se il debitore sia realmente in grado di tenere fede al proprio impegno. Non è tuttavia ancora chiaro se, a seguito di tale giudizio, la banca possa rifiutarsi di accettare l’accordo di rinegoziazione.

Altre possibilità

Nel caso in cui non si possedessero i requisiti o la richiesta fosse respinta esistono ancora alcune possibilità. Per prima cosa, il debitore può ricorrere ad un parente (fino alla parentela di terzo grado): il parente in questione, che deve ovviamente rientrare negli stessi requisiti, diventerà proprietario dell’immobile mentre il debitore manterrà comunque per 5 anni il diritto ad abitare nella casa. Trascorsi questi 5 anni, il debitore può riappropriarsi dell’immobile (e del residuo del mutuo) se ha modo di restituire la somma prestata dal parente e se la banca concede la sua approvazione.

Un’altra possibilità prevista è quella di contrarre un nuovo prestito con un altro istituto di credito, al fine di estinguere in modo immediato il debito nei confronti della banca che ha disposto il pignoramento. Analogamente, è possibile anche effettuare una sostituzione del mutuo, vale a dire cambiare banca ottenendo condizioni più favorevoli: vengono infatti riscritte tutte le caratteristiche del mutuo (importi, rate, durata, ecc.).

Infine ricordiamo che esiste il Fondo di garanzia per la prima casa, che in base all’ultimo decreto può intervenire garantendo un importo fino al 50% di quello stabilito in fase di rinegoziazione.

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